Beschreibung

Die ca. 126 m² große Erdgeschosswohnung präsentiert sich als hochwertige Luxusresidenz in einer der begehrtesten Wohnlagen Berlins im Grünen Stadtteil Grunewald und verbindet großzügiges Wohnen mit hohem Komfort und einer sehr guten Anbindung an die Innenstadt. Die Wohnung befindet sich in einem ca. 2008 errichteten Mehrfamilienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten in zwei Hauseingängen, das durch eine moderne, zeitlose Architektur und parkartig gestaltete Außenanlage samt Privatbereichen mit hochwertigem Landschaftsdesign aufgewertet wird. Die gesamte Außenanlage ist mit einer automatischen Beleuchtungsanlage ausgestattet, die das Grundstück in seiner Gänze stimmungsvoll und funktional ausleuchtet. Die vollständig eingefriedete Außenanlage verfügt über eine – im Rahmen des Denkmalschutzes – fachgerecht restaurierte und integrierte Zaun- und Toranlage.

Der Grundriss der Wohnung ist auf 3 Zimmer verteilt und bietet ein repräsentatives Wohn- und Esszimmer mit offenem Küchenbereich, zwei gut proportionierte Schlafzimmer sowie zwei vollwertige Bäder, wodurch sich die Immobilie ideal für anspruchsvolle Eigennutzer wie Paare, Singles mit Platzbedarf oder ruhesuchende Berufstätige eignet. Durch die Kombination aus großen Fensterflächen und der ebenerdigen Lage entsteht ein helles, freundliches Wohngefühl mit direktem Bezug zum eigenen Garten, der den Wohnbereich in den warmen Monaten wirkungsvoll erweitert. Die Raumaufteilung ermöglicht zudem eine klare Trennung zwischen einem großzügigen Wohn-/Lebensbereich und einem privaten Rückzugsbereich, was auch für die Arbeit von Zuhause oder das Familienleben attraktiv ist. Die Türen verfügen über eine komfortable Höhe von ca. 2,30m und tragen zu einem großzügigen Raumgefühl bei.

Besonderes Highlight ist die großzügige Terrasse mit Marmorfliesen, die im Jahr 2023 saniert wurde und über einen praktischen Wasseranschluss verfügt, wodurch sich die Bewässerung des angrenzenden Gartens komfortabel gestaltet. Von der Terrasse besteht der direkte Zugang zum eigenen, eingefriedeten Garten, dessen Pflege durch eine beauftragte Gartenfirma regelmäßig sichergestellt wird und somit nur einen geringen eigenen Pflegeaufwand erfordert. Die Außenanlage des Hauses wirkt insgesamt geordnet und hochwertig, sodass sich der Gartenbereich harmonisch in das Gesamtbild der Wohnanlage einfügt.

Die Ausstattung der Wohnung ist durchgehend auf einem exklusiven Niveau, beginnend mit der ca. 2020 eingebauten Designküche der Marke Warendorf, deren ursprünglicher Kaufpreis bei ca. 100.000 € lag und die mit hochwertigen Miele-Geräten, einer großzügigen Kochinsel sowie Vitrinen aus Kristallglas ausgestattet ist. Die hochwertige Einbauküche ist nicht Bestandteil des Kaufpreises der Wohnung, kann jedoch optional für ca. 50.000 € zusätzlich übernommen werden, was insbesondere für Eigennutzer mit Anspruch an Design und Komfort interessant ist.

Die beiden Bäder sind ebenfalls hochwertig gestaltet: Das eine Bad verfügt über eine freistehende Badewanne und eine ebenerdige Dusche, das zweite Bad über eine weitere ebenerdige Dusche, was sowohl Komfort als auch Barrierearmut unterstützt. Ergänzt wird der luxuriöse Eindruck durch edle Details wie Messinggriffe an Türen und Fenstern, Marmorfensterbänke und moderne Deckenspots aus ca. 2020, die für eine stimmige Lichtgestaltung sorgen.

Die Wohnung ist zudem mit rundum elektrisch bedienbaren Aluminium-Außenrollläden mit zentraler Steuerung und zeitgesteuerter Automatik ausgestattet, was den Sonnen- und Sichtschutz verbessert und zur energieeffizienten Nutzung beiträgt. Ein großer Kellerraum bietet zusätzliche Stau- und Nutzfläche und rundet das Stauraumangebot sinnvoll ab. Über den Aufzug besteht ein komfortabler und barrierearmer Zugang direkt in die mit einer Fußbodenheizung beheizten Tiefgarage (inkl. beheizter Einfahrt), in der ein Stellplatz für die Wohnung zur Verfügung steht, sodass der Weg von der Garage zur Wohnung auch in der kalten Jahreszeit angenehm bleibt. Der Tiefgaragenstellplatz wird zu einem zusätzlichen Kaufpreis von ca. 50.000 € angeboten und stellt in dieser Lage einen wesentlichen Wertfaktor dar.

Die Beheizung des Hauses erfolgt über eine ca. 2008 installierte Gasheizung. Aufgrund des Baujahrs und der regelmäßigen Modernisierungen ist die technische Ausstattung der Wohnung insgesamt zeitgemäß. Die Wohnung ist bezugsfrei nach Absprache, sodass sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger flexibel planen können, etwa im Hinblick auf Einzugstermine oder eine Neuvermietung.

Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 1.100 € und deckt die laufenden Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten und Rücklagenbildung für die gemeinschaftlichen Teile der Anlage ab.

Lage

Die Lage in Berlin-Grunewald zählt zu den klassischen Bestlagen im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, geprägt von ruhigen Wohnstraßen, viel Grün und einem gehobenen Umfeld mit überwiegend villenartiger Bebauung. Grunewald bietet eine ausgeprägte Naherholungsqualität mit dem namensgebenden Waldgebiet, Seen und weitläufigen Spazier- und Joggingstrecken, wodurch sich die Gegend besonders für naturverbundene Bewohner eignet, die einen Rückzugsort abseits der innerstädtischen Verdichtung suchen. Gleichzeitig ist die Innenstadt durch die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die gute Erreichbarkeit der City-West verkehrstechnisch komfortabel erreichbar, wodurch Ruhe und Urbanität in einem ausgewogenen Verhältnis stehen.

In der weiteren Umgebung finden sich verschiedene Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, gastronomische Angebote und Dienstleister, die den Alltag bequem gestaltbar machen, ohne dass lange Wege notwendig sind. Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf verfügt insgesamt über eine vielfältige Bildungslandschaft mit einer breiten Auswahl an öffentlichen und privaten Schulen, darunter auch internationale Einrichtungen, die für Familien mit gehobenem Anspruch und internationalem Hintergrund besonders interessant sind. Diese Kombination aus Infrastruktur, Bildungsangebot und hoher Lebensqualität macht die Lage für Eigennutzer mit langfristiger Perspektive attraktiv.
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Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist sehr gut: In fußläufiger Distanz von ca. 3 bis ca. 10 Minuten liegen mehrere Bushaltestellen, darunter die Haltestellen Delbrückstraße, Joseph-Joachim-Platz, Herthastraße, Hasensprung und Elsterplatz, an denen unter anderem die Buslinien 110 und M29 verkehren. Über diese Linien besteht eine direkte Verbindung in Richtung S+U Zoologischer Garten sowie in weitere zentrale Stadtbereiche, wodurch die City-West ohne Umwege erreichbar ist. Die Lage ist damit auch für Bewohner ohne eigenes Auto komfortabel angebunden.

In einer Fahrzeit von ca. 10 Minuten sind mehrere bedeutende S- und U-Bahnhöfe erreichbar, insbesondere der Bahnhof Hohenzollerndamm, der mit den S-Bahn-Linien S41, S42 und S46 eine schnelle Verbindung in das Berliner S-Bahn-Ringnetz bietet. Ebenfalls in diesem Radius liegt der Knotenpunkt Westkreuz, der zusätzlich von verschiedenen S-Bahn-Linien wie S3, S5, S7 und S9 bedient wird und somit eine schnelle Erreichbarkeit zahlreicher Zielbahnhöfe in der Innenstadt ermöglicht. Über das Netz von S-Bahn und U-Bahn (unter anderem U3 und U7 im erweiterten Umfeld) besteht insgesamt eine sehr gute Anbindung an viele zentrale Punkte der Stadt, einschließlich City-West, City-Ost und weiterer wichtiger Umsteigeknoten.

Durch die Kombination aus ruhiger, grüner Bestlage, hochwertiger Ausstattung, eigenem Garten, Tiefgaragenstellplatz und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eignet sich diese Erdgeschosswohnung ideal für Eigennutzer mit Anspruch an Komfort, Diskretion und Lebensqualität. Für Kapitalanleger bietet das Objekt eine interessante Möglichkeit, in eine wertstabile Lage mit langfristig gefragtem Wohnsegment zu investieren, bei gleichzeitig flexibler Nutzungsperspektive aufgrund des aktuellen Bezugsstatus.

Sonstiges

Ein gültiger Energieausweis liegt zur Besichtigung vor.

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Haftungsausschluss:

Wir bemühen uns alle Angaben so richtig und vollständig wie möglich zu machen. Da wir hier auf die Informationen unserer Auftragsgeber angewiesen sind, können wir dafür keine Gewähr übernehmen. Die Objektangaben stammen vom Auftraggeber, eine Haftung ist ausgeschlossen.

Die Firma Berlin First Immobilien hat keine Untersuchungs- und Erkundigungspflicht und darf die Angaben ungeprüft für die Vermarktung usw. übernehmen. Berlin First Immobilien ist insbesondere nicht dazu verpflichtet, die Informationen des Auftraggebers auf Richtigkeit hin zu kontrollieren.

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